家を買い替えたときの確定申告の方法です。売却で損失が発生したときは、所得税と住民税を節約できます。我が家はバブル期に家を購入したため、買い替えのときの売却価格が半分に下落しました。損失額を確定申告し、所得税と住民税がゼロになりました。
家を買い替えたときの税金が知りたい
20年前(1992年)に初めて購入した家は、土地付きの中古一戸建でした。35年ローンで購入し、最初の年に確定申告しました。その後は、会社の年末調整でローン控除しました。
今回（2013（平成25）年）は、古い家と土地を売却し、新しく土地を購入して家を新築しました。買い替えに伴う損失分も税金控除が可能ということを知りました。知識も経験もなかったので、確定申告の手続きが全くわかりませんでした。
不動産会社に紹介してもらった税理士さんへ相談し確定申告しまして。相談したのは次の点です。
買い替えのときの土地売却収入の税金
新築建物のローンの節税
確定申告は、例年2月中旬から3月15日までです。その前に書類の準備が必要です。またネットでも確定申告について調べました。
必要な確定申告手続き
税理士さんが教えてくれた手続きです。
我が家の買い替えでは、古い家をバブル時代に購入しました。当然のことながら、地価が下がってしまい、売却収入は半分になりました。かなりの損失額です。
必要な確定申告手続きは2つです。「譲渡損失の損益通算及び繰越控除」と「住宅借入金等特別控除（いわゆるローン控除）」でした。
「譲渡損失の損益通算及び繰越控除」は、前の家の売却価格が購入したときよりも安く、赤字になったときに、その損失分を申告して、所得税や住民税を節税するものです。
所得税＝（所得金額−損失額）×税率
損失額＝購入価格＞売却価格
赤字になった損失額で「所得金額」を減額できます。損失額が多額なら所得金額がゼロになります。所得金額は住民税とも関連してます。所得金額が減らせれば、所得税と住民税の両方を節税できます。
「住宅借入金等特別控除（いわゆるローン控除）」は、年末調整のときに手続きします。ただし、上記「譲渡損失の損益通算及び繰越控除」の確定申告を行うときは、「住宅借入金等特別控除」も併せて行います。節税金額はローン残高の1%です。
譲渡損失の損益通算
国税庁のHP
No.3370 マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
繰越控除の概要(以下は国税庁のサイトの一部抜粋)
マイホーム(旧居宅)を平成25年12月31日までに売却して、新たにマイホーム(新居宅)を購入した場合
旧居宅の譲渡による損失(譲渡損失)が生じたとき
その譲渡損失を、その年の給与所得から控除(損益通算)することができます。
さらに損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除(繰越控除)することができます。
平成25年に売却したら、25年、26年、27年の3年間所得を控除できます。
繰越控除の要件（2013（平成25）年現在）
(1) 自分が住んでいるマイホーム
(2) 譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超える資産(旧居宅)
(3) 譲渡の年の前年の1月1日から売却の年の翌年12月31日までの間に日本国内にある資産(新居宅)で家屋の床面積が50平方メートル以上であるものを取得すること。
(4) 買換資産(新居宅)を取得した年の翌年12月31日までの間に居住の用に供すること又は供する見込みであること。
(5) 買換資産(新居宅)を取得した年の12月31日において買換資産について償還期間10年以上の住宅ローンを有すること。
この要件で重要なポイントは、ローンの返済期間を10年以上確保することです。繰り上げ返済するときに期間短縮しても、10年以上の返済期間を確保しなければならないので注意が必要です。
手続きと必要書類
確定申告書に添付する書類
(1) 損益通算の場合
イ 「居住用財産の譲渡損失の金額の明細書(確定申告書付表)」
ロ 「居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書(租税特別措置法第41条の5用)」
ハ 旧居宅に関する次の書類
(イ) 登記事項証明書や売買契約書の写しなどで、所有期間が5年を超えること及び面積を明らかにするもの
(ロ) 旧居宅を売却した日から2か月を経過した後に交付を受けた除票住民票の写し又は住民票の写し
この除票住民票の写し又は住民票の写しは、旧居宅の所在地を管轄する市区町村から交付を受けてください。
ニ 新居宅に関する次の書類
(イ) 登記事項証明書や売買契約書の写しなどで購入した年月日、家屋の床面積を明らかにするもの
(ロ) 年末における住宅借入金の残高証明書
(ハ) 新居宅の所在地を管轄する市区町村から交付を受けた住民票の写し
(2) 繰越控除の場合
イ 損益通算の適用を受けた年分について、一定の書類の添付がある期限内申告書を提出したこと。
ロ 損益通算の適用を受けた年分の翌年分から繰越控除を適用する年分まで連続して確定申告書(損失申告用)を提出すること。
ハ 確定申告書に年末における住宅借入金の残高証明書を添付すること。
給与所得から控除されます。所得税からの控除ではないので注意。
ローンの条件
No.3377 「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の対象となる住宅ローン
マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例の対象となる買換資産に係る住宅ローンは、次の3つの要件のすべてに当てはまる借入金です。
1 住宅の新築や取得又は住宅の敷地の用に供される土地等の取得をするために直接必要な借入金又は債務であること。
2 償還期間が10年以上の割賦償還の方法により返済されるもの又は賦払の期間が10年以上の割賦払の方法により支払われるものであること。
月払いにおける10年以上の償還期間は、その住宅ローン等の最初の返済又は支払の月から返済が終了する月までの期間により計算します。
この他は通常のローン控除になります。
住宅借入金等特別控除
譲渡損失の繰越控除の他に、通常のローン控除です。
国税庁HP
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1213.htm
(1) 新築又は取得の日から6か月以内に居住
(2) この特別控除を受ける年分の合計所得金額が、3千万円以下
(3) 住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供するものであること。
(注) この場合の床面積の判断基準は、次のとおりです。
(4) 10年以上にわたり分割して返済する方法になっている一定の借入金(住宅とともに取得するその住宅の敷地の用に供される土地等の取得のための借入金等を含みます。)があること。
住宅借入金等特別控除の控除額は、住宅ローン等の年末残高の合計額を基に、居住の用に供した年分の計算方法により算出します(100円未満の端数金額は切り捨てます。)。
控除期間 10年
年末残高×1%(上限20万)
長期優良住宅の認定を受けていると、上限が30万円
この控除金額は、年間の所得税額から控除されます。通常、ローン残高の1%の税金が還付されます。購入当初は20万円近く戻ります。
確定申告でこの2つの制度が適用できます。
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