譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例、住宅借入金等特別控除

家を買い換えて確定申告

20年前に人生で初めて家を購入した時は、土地付きの一戸建て、建売住宅を35年ローンで購入し、最初の年に確定申告した記憶があります。

その後は年末調整でローン控除していたのですが、今回は、古い家と土地を売却し、新しく土地を購入して、その土地に家を新築しましたので、買い替えに伴う差額負担の分も税金控除が出来るらしいのですが、知識も経験もないので全くわかりません。

不動産会社に紹介してもらった、税理士さんへの無料相談の前に勉強しました。

相談のポイントは

買い替えの売却の節税

新築のローンの節税

この二つです。

両方とも併用できるらしいのですが、必要書類と手続き方法を相談します。

確定申告は例年2月中旬から3月15日までですので、その前に書類を準備します。また、ネットでも確定申告が可能なものか調べます。

譲渡損失の損益通算

国税庁のHP
No.3370 マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3370.htm

繰越控除の概要(以下は国税庁のサイトの一部抜粋)

マイホーム(旧居宅)を平成25年12月31日までに売却して、新たにマイホーム(新居宅)を購入した場合

旧居宅の譲渡による損失(譲渡損失)が生じたとき

その譲渡損失をその年の給与所得から控除(損益通算)することができます。

さらに、損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除(繰越控除)することができます。

平成25年に売却したら、25年、26年、27年の3年間控除出来ます。

繰越控除の要件

(1) 自分が住んでいるマイホーム

(2) 譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超える資産(旧居宅)

(3) 譲渡の年の前年の1月1日から売却の年の翌年12月31日までの間に日本国内にある資産(新居宅)で家屋の床面積が50平方メートル以上であるものを取得すること。

(4) 買換資産(新居宅)を取得した年の翌年12月31日までの間に居住の用に供すること又は供する見込みであること。

(5) 買換資産(新居宅)を取得した年の12月31日において買換資産について償還期間10年以上の住宅ローンを有すること。

ここで重要なのは、ローンの返済期間を10年以上確保することですね。繰り上げ返済の時、注意が必要です。

手続き、必要書類

確定申告書に添付する書類

(1) 損益通算の場合

イ 「居住用財産の譲渡損失の金額の明細書(確定申告書付表)」

ロ 「居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書(租税特別措置法第41条の5用)」

ハ 旧居宅に関する次の書類

(イ) 登記事項証明書や売買契約書の写しなどで所有期間が5年を超えること及び面積を明らかにするもの

(ロ) 旧居宅を売却した日から2か月を経過した後に交付を受けた除票住民票の写し又は住民票の写し
この除票住民票の写し又は住民票の写しは、旧居宅の所在地を管轄する市区町村から交付を受けてください。

ニ 新居宅に関する次の書類
(イ) 登記事項証明書や売買契約書の写しなどで購入した年月日、家屋の床面積を明らかにするもの

(ロ) 年末における住宅借入金の残高証明書

(ハ) 新居宅の所在地を管轄する市区町村から交付を受けた住民票の写し

(2) 繰越控除の場合

イ 損益通算の適用を受けた年分について、一定の書類の添付がある期限内申告書を提出したこと。

ロ 損益通算の適用を受けた年分の翌年分から繰越控除を適用する年分まで連続して確定申告書(損失申告用)を提出すること。

ハ 確定申告書に年末における住宅借入金の残高証明書を添付すること。

給与所得から控除されます、所得税からの控除ではないので注意。

ローンの条件

No.3377 「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の対象となる住宅ローン

http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3377.htm

マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例の対象となる買換資産に係る住宅ローンは、次の3つの要件のすべてに当てはまる借入金です。

1 住宅の新築や取得又は住宅の敷地の用に供される土地等の取得をするために直接必要な借入金又は債務であること。

2 償還期間が10年以上の割賦償還の方法により返済されるもの又は賦払の期間が10年以上の割賦払の方法により支払われるものであること。

月払いにおける10年以上の償還期間は、その住宅ローン等の最初の返済又は支払の月から返済が終了する月までの期間により計算します。

この他、通常のローン控除です

住宅借入金等特別控除

国税庁HP
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1213.htm

(1) 新築又は取得の日から6か月以内に居住

(2) この特別控除を受ける年分の合計所得金額が、3千万円以下

(3) 住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供するものであること。

(注) この場合の床面積の判断基準は、次のとおりです。

(4) 10年以上にわたり分割して返済する方法になっている一定の借入金(住宅とともに取得するその住宅の敷地の用に供される土地等の取得のための借入金等を含みます。)があること。

住宅借入金等特別控除の控除額は、住宅ローン等の年末残高の合計額を基に、居住の用に供した年分の計算方法により算出します(100円未満の端数金額は切り捨てます。)。

控除期間 10年

年末残高×1%(上限20万)

長期優良住宅の認定を受けていると、上限が30万円

この控除金額は、年間の所得税額から控除されます。

おそらく、この2つの制度が適用できます。

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